Приобретательная давность на недвижимое имущество, практика которого появилась еще в Древнем Риме, является одним из способов получения недвижимости в свою собственность.
За эту возможность отвечает ст. 234 Гражданского Кодекса РФ.
Понятие приобретательной давности
Получить в собственность имущества можно, купив, обменяв, получив по наследству или в виде подарка.
Однако закон предусматривает еще один вариант получения таких прав: если гражданин открыто владел каким-либо имуществом на протяжении определенного количества лет, он может получить все права на него.
При этом владение должно быть:
- Добросовестным: передача владения должна быть легитимной, основывающейся на воле прошлого владельца.
- Непрерывность: нельзя попользоваться вещью какое-то время, потом отдать ее и вернуть обратно. Это поможет доказать, что на имущество никто больше не претендует.
- Открытость: родственники и друзья гражданина должны знать о том, что он использует имущество. Это также докажет, что заинтересованные лица знали о владении и не были против этого. Владелец не обязан рассказывать об этом всем – он не должен скрывать информацию.
Это важно: гражданин также должен владеть имуществом, как собственным: недопустимо просто хранить его, дожидаясь окончания срока.
Приобрести можно недвижимое и движимое имущество.
Пример владения недвижимостью – обеспечение ухода за владельцем квартиры и проживание в ней по договору с хозяином. Если после смерти последнего наследники не объявятся, гражданин сможет претендовать на получение жилья в собственность.
Мы уверены, что Вам будет полезна информация о том, как продать квартиру без посредников.
Закон о приобретательной давности
За получение права собственности по приобретательной давности отвечает статья 234 ГК РФ.
В ней содержатся следующие пункты:
-
- Гражданин, пользующийся имуществом, как собственным, имеет право приобрести его в собственность. Для этого он должен владеть вещью определенное количество лет: 15 лет для недвижимости, 5 лет для остальных.
Примите к сведению: право собственности на имущество, подлежащее госрегистрации, наступает сразу после проведения регистрации.
- Пока регистрация не произведена, владелец такого имущества имеет право на его защиту от посягательства граждан, не являющихся собственниками и не имеющих законного права на вещь.
- Если имуществом сперва владел один человек, а после смерти оно перешло его наследнику, сроки владения складываются. Например, если отец владел квартирой в течение 10 лет, то после его смерти сын может оформить собственность на нее после 5 лет владения.
- Если имущество было изъято у гражданина по статьям 301 и 305, срок приобретательной давности начинается после истечения срока исковой давности.
Приобретательная давность на недвижимое имущество
Важно помнить, что получить права на недвижимость может только гражданин, не имеющий на объект других прав.
Например, если квартира взята в аренду или ренту, а между сторонами заключен договор, речь о приобретательной давности не может идти.
Исключением может стать только кража, то есть получение в собственность нечестным путем.
В остальном принципы владения остаются прежними: получить недвижимость можно, если оно не имеет собственника, он не установлен или не проявляет интереса к самому объекту. При этом претендент на недвижимость должен доказать в суде, что он на самом деле владел им в течение установленного срока.
Существуют случаи, когда приобретательная давность не применяется:
- Недвижимость была занята самовольно, без разрешения или ведома владельца.
- При легализации самовольных построек (в этой ситуации применяется статья 222 ГК РФ).
- Если оформление собственности подразумевает проведение некоторых процедур, чаще всего речь идет о приватизации.
- Имущество находится в долевой собственности, а гражданин претендует на его часть.
Сроки приобретательной давности
Закон предусматривает 2 варианта:
- Не менее 5 лет для движимого имущества.
- От 15 лет для недвижимого. Важно помнить, что недвижимость чаще всего имеет своим владельцев, а потому к указанным 15 годам необходимо прибавить еще 3 года исковой давности, которые закон дает собственнику для возможности предъявить свои права. То есть ждать придется уже 18 лет.
Следует учесть: исчисление срока давности на муниципальное или государственное имущество вступило в силу только в 1990 году, то есть если гражданин владел жильем до этого срока, эти годы не признаются.
При этом приобретательная давность может передаваться по наследству. Но этот принцип действует только, если наследники фактического собственника не нашлись или не изъявили желания владеть им.
Судебная практика
К сожалению, судебная практика по приобретению недвижимости подобным образом незначительна, а решения суда не всегда выносятся в пользу заявителя.
При этом получить разрешение на регистрацию собственности можно только по решению суда.
Сложности связаны с:
- Длительностью владения: мало кто из собственников жилья позволит владеть им 15 лет, не получая ничего за это.
- Проблемами с доказательством владения имуществом. Доказательствами могут служить:
- документы об осуществлении заинтересованным лицом оплаты коммунальных услуг или ремонтных работ;
- договор об охране;
- договор о передаче в аренду недвижимости третьим лицам;
- показания свидетелей.
То есть владелец распоряжался жильем по своему усмотрению, считал его своим.
Полезно знать: претендент должен составить иск к прежнему собственнику или написать заявление на установление факта владения в отношении вещи – во втором случае поиском будет заниматься уже суд.
Получить в собственность имущество можно не только привычными путями (покупкой или получением в дар), но и владея им на протяжении определенного срока.
Если гражданин сумеет доказать в суде, что он открыто, добросовестно и непрерывно пользовался имуществом как своей собственностью, а между ним и владельцем не был заключен какой-либо договор, то по закону гражданин сможет воспользоваться приобретательной давностью и вступить во владение.
Смотрите видео, в котором специалист разъясняет, как получить недвижимость по приобретательной давности:
Советуем к прочтению:
Экспертиза и управление недвижимостью
Недвижимое имущество
Органы местного самоуправления — полномочия, функции